Сложные времена на рынке недвижимости Южной Кореи
В последнее время политика правительства Южной Кореи в сфере недвижимости становится все более запутанной. С приходом президента Мун Чжэ Ина было принято 22 новых решения по недвижимости. В этом году одно за другим последовали меры от 17 июня и 10 июля, что еще больше усложнило ситуацию для тех, кто мечтает о собственном жилье.
Несмотря на все трудности, не стоит сдаваться. Даже в кризисе есть возможности, и выход из лабиринта всегда можно найти.
Меры от 17 июня и 10 июля сильно ударили не только по владельцам нескольких объектов недвижимости, но и по тем, кто искренне нуждается в жилье. Большая часть столичного региона, за исключением приграничных районов, была объявлена регулируемой зоной. Это означает, что здесь вводятся ограничения на ипотечное кредитование (LTV). Теперь даже за пределами Сеула, в провинции Кенгидо, купить жилье в кредит становится невозможно.
Чтобы понять причины этих мер, нужно вернуться к предыдущей ситуации на рынке недвижимости. До 17 июня рынок был ареной для "перехода" реальных покупателей, стремящихся приобрести свой первый дом. В прошлом году количество заявок на жилье было рекордно низким, поэтому те, кто накопил высокий балл, мечтали о "лотерейном" выигрыше.
Чтобы занять лидирующие позиции на рынке жилья, необходимо иметь высокие баллы за заявку. Это означает, что заявители должны быть старше 40 лет, состоять в браке и иметь двоих или троих детей. Для бездетных достижение максимального балла возможно только к 45 годам. Например, при наличии одного ребенка начисляется 64 балла, а с двумя - 69 баллов. Такие пары гарантированно выигрывали жилищную лотерею в районах Мапхо, Ёндын и Сондон, пытаясь перебраться в более престижные Каннам, Сочхо и Сонпха.
Ужесточение условий ипотечного кредитования
Активизация "перехода" реальных покупателей подтолкнула правительство к ужесточению мер регулирования. Так появился так называемый "план 12.16". Его ключевым элементом стало ужесточение условий ипотечного кредитования. В инвестиционных зонах и зонах перегрева рынка было полностью запрещено ипотечное кредитование на покупку жилья стоимостью 15 млрд вон и выше, а для жилья стоимостью от 9 млрд вон лимит LTV снизился до 20%. Это фактически означало, что в Каннам, Сочхо, Сонпха и Мапхо, Ёндын, Сондон, где средняя стоимость новых квартир превышает 15 млрд вон, покупка жилья в кредит стала невозможной.
Ограничение на ипотеку для дорогого жилья спровоцировало "эффект домино" на соседних рынках. Резко выросли цены на недвижимость в Инчхоне, Сувоне, Ёнине и некоторых других городах, где активизировались спекулятивные операции с объектами недвижимости.
Тем не менее, сделки в Сеуле не прекратились. Те, у кого были свободные средства от фондов, сбережений или облигаций, по-прежнему активно участвовали в операциях на рынке.
Затем, в начале этого года, разразилась пандемия COVID-19. Из-за риска заражения были прекращены осмотры объектов недвижимости. Однако появились объекты, собственники которых могли рассчитывать на освобождение от уплаты налога на недвижимость и налога на прирост капитала, если успеют оплатить объект до конца мая. Бдительные реальные покупатели не упустили эту возможность и активно приобретали такие лоты. Это был "золотой праздник" в начале мая.
Так, по данным на 16 июня, общий объем сделок с жильем в Южной Корее вырос на 19,8% по сравнению с апрелем, достигнув 52 809 единиц. В Сеуле, особенно в Каннам, цены на квартиры начали расти на фоне исчезновения срочных предложений. Именно реакция на это ценовое ралли и послужила причиной принятия правительством 17 июня нового пакета мер.
Меры от 17 июня - ужесточение требований к собственникам
Меры от 17 июня можно кратко охарактеризовать как "запрет на владение несколькими объектами". Правительство попыталось пресечь любые инвестиционные операции с недвижимостью, чтобы избежать роста цен. Большая часть столичного региона, а также Чхонджу и Тэджон были объявлены регулируемыми зонами. Кроме того, для получения ипотечного кредита в этих районах теперь необходимо в течение 6 месяцев зарегистрироваться по месту жительства, независимо от стоимости недвижимости. С сентября во всех регулируемых зонах обязательно предоставление плана финансирования сделки.
Правительство также рассматривало использование юридических лиц для сделок с недвижимостью как возможность ухода от налогов и спекуляций. Поэтому было запрещено приобретение жилья юридическими лицами, а ставка налога на прирост капитала при продаже недвижимости юридическими лицами была повышена с 10% до 20%. Кроме того, юридические лица лишились права на льготы по налогу на добавленную стоимость, налогу на долгосрочное владение и налогу на недвижимость.
В результате этих мер пострадали многие: те, кто владел единственным жильем, но использовали ипотеку, столкнулись с проблемами при оформлении кредита, а также те, у кого возникли сложности с погашением ранее оформленных ссуд.
Меры от 10 июля - повышение налогов
После 17 июня "эффект перетекания" цен проявился в Пхаджу и Чхоннаме. Тогда правительство, как и предупреждало, быстро ввело дополнительные меры 10 июля, на этот раз сосредоточившись на повышении налогов.
Основная причина - рост арендных ставок. Так, стоимость аренды 33-метровой квартиры в столичном районе Кодок выросла с начальных 400 млн вон до 1 млрд, а в Хэлриоситти в Сонпхе - с 500-600 млн до более 1 млрд вон.
В рамках новых мер ставка налога на недвижимость (аналог налога на имущество) была повышена с максимальной ставки 3,2% до 6%. Кроме того, для объектов, находящихся в собственности менее 2 лет, ставка налога на прирост капитала была увеличена с 60% до 70%, а для владения менее 1 года - с 40% до 70%. Налог на приобретение недвижимости для владельцев более одного объекта вырос с максимальной ставки 4% до 12%.
В целом, если вы владеете более чем одним объектом, то вам придется платить значительно больше налогов. Чтобы избежать налогового бремени, придется владеть недвижимостью не менее 2 лет.
Ужесточение налогового режима существенно усложняет ситуацию для тех, кто хочет приобрести собственное жилье. Им теперь приходится тщательно взвешивать все "за" и "против" - от близости к работе до качества школ в районе. Найти идеальный вариант становится практически невозможной задачей.
В то же время для владельцев нескольких объектов ситуация относительно проста - им остается только отказаться от налоговых льгот. Проблема в том, что реальные покупатели, которым необходимо жилье для проживания, лишены такой возможности.
Советы экспертов для разных категорий покупателей
Для тех, кто не имеет жилья: Если у вас высокий балл для участия в лотерее на жилье, важно определиться, что для вас приоритет - проживание или инвестиции. Если важно проживание, вам стоит рассмотреть вариант меньшей площади или более доступного жилья в том же районе. Если же вы нацелены на инвестиции, можно разделить проживание и инвестиции, переезжая через 2 года в другое жилье.
Если баллы для участия в лотерее средние, эксперты советуют обратить внимание не на "лотерейные" проекты, а на небольшие квартиры, а также варианты реновации и комплексной застройки - там конкуренция ниже.
Для молодых семей главное - не упустить возможности. Сначала определитесь, будете ли использовать льготы для молодоженов или многодетных, а затем ищите доступный вариант, даже если он не идеален с точки зрения локации. В дальнейшем можно будет переехать в более предпочтительный район.
Для владельцев одного объекта: Если вы хотите улучшить жилищные условия, важно в первую очередь накопить свободные средства. Возможно, стоит продать текущее жилье и на время перейти на аренду, чтобы иметь достаточно денег для покупки более качественного объекта. При этом нужно убедиться, что новое жилье будет расположено в более престижном районе - это гарантирует рост стоимости в долгосрочной перспективе.
Для владельцев нескольких объектов: Сейчас для них главное - оптимизировать портфель недвижимости. Нужно тщательно проанализировать каждый объект на предмет его "живучести" в условиях регулирования. Не стоит спешить с продажей, иначе вы рискуете больше не иметь возможности приобрести новое жилье.
Эксперты советуют всем, кто решил заняться недвижимостью, основательно изучить рынок. Необходимо понимать перспективы развития города, программы реновации, планы по строительству инфраструктуры. Только так можно выбрать действительно перспективные объекты.
